Cadastro Imobiliário Brasileiro: por que os aluguéis nunca mais serão os mesmos

A Reforma Tributária chega ao setor imobiliário com uma medida que promete transformar o mercado de locações. Em 18 de agosto de 2025, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, regulamentando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).

O objetivo é aumentar a transparência, rastrear imóveis e combater a sonegação, substituindo práticas informais por registros eletrônicos estruturados e obrigatórios. Esta inovação impacta especialmente empresas que utilizam sistemas ERP (SAP, B1, TOTVS), que deverão integrar suas bases ao CIB, reforçando compliance e governança fiscal.

1. O que muda com a IN RFB nº 2.275/2025?

• Integração obrigatória dos cartórios: informações completas sobre imóveis — incluindo o valor de referência, que será base para tributação — deverão ser enviadas ao CIB, que passa a ser o identificador único nacional de cada imóvel.

• Padronização documental: o código CIB constará em escrituras, contratos de locação e registros correlatos.

• Publicação oficial do valor de referência: será disponibilizado no SINTER, atualizado anualmente e utilizado para fiscalização de tributos como IBS, CBS, ITBI e ITCMD.

2. Por que isso importa para sua empresa?

A norma impacta diretamente empresas de médio e grande porte por três razões principais:

• Controle de operações imobiliárias: o valor de referência reduz subavaliações em contratos de compra, venda e locação, mitigando riscos fiscais.

• Integração tecnológica: ERPs precisarão estar adequados para receber e processar dados do CIB e do SINTER, garantindo a validade fiscal das operações.

• Fiscalização reforçada: a Receita terá maior controle sobre aluguéis, arrendamentos e operações societárias com imóveis, exigindo planejamento tributário robusto.

Ponto adicional importante: Sem o CIB devidamente registrado, a empresa não conseguirá aproveitar créditos tributários decorrentes dos aluguéis, o que pode impactar diretamente o fluxo de caixa e a competitividade. Além disso, torna-se fundamental treinar equipes multidisciplinares, especialmente das áreas de compras e contratos, já que esses setores precisarão verificar se as informações dos imóveis estão corretas para definir se haverá crédito a ser aproveitado. Vale destacar também que, no caso de locação realizada com pessoa física, esta poderá se tornar contribuinte do IBS e da CBS. A legislação estabelece que, ao ultrapassar determinado valor mensal em aluguéis recebidos, o locador pessoa física será obrigado a emitir nota fiscal, recolher IBS e CBS e, ao mesmo tempo, gerar créditos para a empresa locatária.

3. O que sua empresa deve fazer agora

1. Mapear processos imobiliários: identifique contratos de locação, arrendamento e cessões que envolvam imóveis em seus sistemas.

2. Adequar ERPs: inclua campos para CIB e valor de referência em cadastros de imóveis e documentos fiscais.

3. Treinar equipes multidisciplinares: capacite setores fiscal, contábil, jurídico, compras e TI.
   

4. Acompanhar cronogramas oficiais: siga os manuais de integração da Receita Federal e atualizações dos cartórios.

4. Como a PriceTax pode apoiar sua empresa

A PriceTax combina consultoria tributária e tecnologia para apoiar essa transição:

• Simulador tributário personalizado: cálculo de impactos de aluguéis, arrendamentos e transmissões considerando o CIB e o valor de referência.
  

• Workshops in company: treinamentos práticos para equipes fiscais, contábeis, comerciais e de TI.

• Integração ERP e compliance fiscal: parametrização guiada em SAP, B1 e TOTVS, garantindo consistência documental.

• Monitoramento contínuo: sistema de alertas sobre prazos, normas e conformidade.

Conclusão

A IN RFB nº 2.275/2025 representa um marco na formalização dos aluguéis e na redução da informalidade imobiliária. Mais do que um requisito burocrático, o CIB é condição indispensável para que empresas aproveitem créditos de locação e mantenham competitividade tributária. Preparar processos, treinar equipes de contratos e compras, além de ajustar o ERP, será decisivo para transformar a exigência legal em oportunidade estratégica.

Se você deseja transformar essa mudança tributária em vantagem estratégica, a PriceTax é o parceiro ideal.

PriceTax – O X da questão.